最高法院:合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，登記在一方名下的土地是否屬于共有財產(chǎn)
2021年10月29日 轉(zhuǎn)摘自：法客帝國公眾號
一、案情簡介
（一）2006年，敬業(yè)公司與
開發(fā)公司簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》,約定雙方合作開發(fā)房地產(chǎn)，開發(fā)公司以自己的名義參加某宗商住建設(shè)用地的掛牌出讓；開發(fā)公司具備房地產(chǎn)開發(fā)所需的資質(zhì)條件，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓、建設(shè)審批、房屋銷售等手續(xù)均以開發(fā)公司名義辦理；雙方共同為該合作項(xiàng)目提供資金。夏津縣人民政府于2007年頒發(fā)了夏國用（2007）字第094號《國有土地使用權(quán)證書》（“94號土地使用權(quán)證”），證書記載的使用權(quán)人為開發(fā)公司。
（二）后雙方在履行合同中發(fā)生爭議，敬業(yè)公司向德州中院起訴，請求：解除《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》；開發(fā)公司向敬業(yè)公司支付應(yīng)分得資產(chǎn)的對價款42887283元。開發(fā)公司提起反訴，請求：解除《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》，確認(rèn)敬業(yè)公司無權(quán)分配利潤；確認(rèn)94號土地是開發(fā)公司獨(dú)自投資取得的，不屬于聯(lián)營共同財產(chǎn)。
（三）德州中院認(rèn)定：94號土地使用權(quán)證記載的國有土地使用權(quán)人雖然是開發(fā)公司，但實(shí)為雙方共同投資合作開發(fā)期間所取得的共同財產(chǎn)，并非開發(fā)公司單獨(dú)所有的財產(chǎn)，雙方均有權(quán)利要求分割合作期間所取得的全部財產(chǎn)。判決：解除《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》；開發(fā)公司支付敬業(yè)公司應(yīng)分得財產(chǎn)的對價款42410150.73元。
（四）開發(fā)公司、敬業(yè)公司均不服，上訴至山東高院。山東高院認(rèn)定在實(shí)物資產(chǎn)不能實(shí)際分割，且在開發(fā)公司實(shí)際占有控制實(shí)物資產(chǎn)的情況下，敬業(yè)公司主張應(yīng)分得資產(chǎn)對價款是正當(dāng)?shù)?。山東高院改判開發(fā)公司自支付敬業(yè)公司應(yīng)分得財產(chǎn)的對價款39710150.73元，維持其他判項(xiàng)。
（五）開發(fā)公司仍不服，向最高法院申請再審，主張開發(fā)公司是94號土地的唯一使用權(quán)人。最高法院未支持其主張。
二、裁判要旨
合法院認(rèn)定涉案土地使用權(quán)為合作雙方共同財產(chǎn)的原因在于:首先，開發(fā)公司與敬業(yè)公司在合作開發(fā)協(xié)議中約定：開發(fā)公司具備房地產(chǎn)開發(fā)所需的資質(zhì)條件，為合作項(xiàng)目的對外名義開發(fā)商，聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的土地出讓、建設(shè)審批、房屋銷售等手續(xù)均以開發(fā)公司名義辦理，以確保該合作開發(fā)項(xiàng)目的合法性。因此，涉案94號土地使用權(quán)證上載明的權(quán)利人雖然是城建公司，但實(shí)際上為雙方履行合作開發(fā)協(xié)議的結(jié)果。其次，對于涉案國有土地使用權(quán)的獲得，開發(fā)公司與敬業(yè)公司均投入了資金。因此，94號土地使用權(quán)并非開發(fā)公司單獨(dú)所有的財產(chǎn)，而是雙方共同投資合作開發(fā)期間所取得的共同財產(chǎn)。
三、實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
（一）合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的項(xiàng)目土地使用權(quán)雖然登記在合作一方，但該土地使用權(quán)并非該方單獨(dú)所有的財產(chǎn)，而是合作各方共有的財產(chǎn)，一方無權(quán)請求確認(rèn)該土地使用權(quán)屬于其單獨(dú)所有。
（二）如果當(dāng)事人在合作開發(fā)過程中發(fā)生爭議，應(yīng)當(dāng)盡早協(xié)商解除合作開發(fā)合同，或者在享有單方解除權(quán)的情形下解除合作開發(fā)合同，以避免針對未來取得的土地使用權(quán)屬于合作項(xiàng)目共有財產(chǎn)還是單獨(dú)所有財產(chǎn)發(fā)生爭議。
四、案件來源
淄博市臨淄區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司與淄博敬業(yè)燃料有限公司一般房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同糾紛申請再審民事裁定書，[最高人民法院（2013）民申字第2384號]
(風(fēng)險管理部供稿)
